Tomando mi copa de Isla de Buda y escuchando una versión de Fever al saxofón os escribo las reflexiones que me surgen de una pregunta que hace poco me hacía un gran amigo.
¿Cómo conseguir un chollo inmobiliario? ¿Dónde están?
La actual crisis financiera e inmobiliaria ha establecido un nuevo régimen en el mercado financiero. Un amigo me preguntó tras una acertada observación, ¿dónde estaban los chollos inmobiliarios, si los había o si los habría en un futuro?.
Hace unos años algunos empiezan a ver las circunstancias excepcionales que podrían generar grandiosas rentabilidades y plusvalías en el sector inmobiliario. Y éstos no son otros que las entidades financieras. El análisis de la situación es sencillo y las posibilidades de dar a cada grupo o sector lo que desea para conseguir el objetivo que las entidades buscan deviene del estudio de los egos humanos a nivel individual y colectivo. Demos a cada uno lo que quiere, convenga o no, y su satisfacción será nuestro negocio:
- el empresario vende todo lo que va a construir.
- el propietario del suelo observa como su bienes raices se elevan de precio cada dia.
- las corporaciones locales ven una salida más que favorable de ingresos extraordinarios (licencias) y de ingresos ordinarios (ibis,etc).
- los políticos de ámbito nacional utilizan este empuje para salir en los medios a hablar de la bonanza y de la certera gestión que están realizando.
- los políticos, sobre todo de ámbito local, encuentran una fuente de ingresos particular a través de la modificación de los Planes Generales de Ordenación Urbana y demás instrumentos de planeamiento que les permiten jugar y beneficiar arbitrariamente al mejor postor o al más cercano.
- los particulares observan como pueden acceder con suma facilidad y sin apenas ofrecer garantías que no sean el propio inmueble que en sus mejores sueños no podrían tener.
Las entidades financieras ven su gran negocio e inician una carrera en la que nadie sabe donde está el final. Comienzan una carrera sin meta, y cuando uno corre sin meta definida termina donde no debe o termina desfallecido sin conseguir su premio. A no ser que se sepa más fuerte y pretenda acabar con gran parte de los corredores. Estamos seguros de que parte del sistema financiero sabe de su fortaleza e intenta aprovechar las circunstancias tan excepcionales de crisis para hacer el mayor negocio de su historia, antes de la crisis, durante ésta y en su salida, consiguiendo las mayores plusvalias jamás generadas, quedándose con el monopolio de practicamente todas las actividades financieras, industriales, patrimoniales, de comunicación, sociales y de control político del país. Las entidades financieras más fuertes controlan, a pesar de todo, los resultados de esta crisis.
Los bancos y cajas dan préstamos en unas condiciones inmejorables para sus intereses, y cubriendo los sueños irracionales de los particulares. Para ello, manejan sus propias sociedades de tasación que valoran según el momento y el cliente. Los números y los intereses por ser más grande o en el caso de las Cajas de Ahorro por intereses políticos mezclados con los intereses personales de los miembros de sus Consejos de Administración llevan a una carrera sin final. Se sabe que se va a acabar mal, se desconoce el cuándo y cuánto.
Que tenemos ahora:
- es imposible hacer frente a las “ hipotecas locas”. El banco se ve “obligado” a ejecutar las hipotecas, y ésto que es un drama ya fué negocio en la anterior crisis. El número de ejecuciones hipotecarias se agrava de tal forma que se ha pasado de 17.635 en el año 2.007 a 114.000 en 2.009 según las recientes cifras del Consejo General del Poder Judicial. Hay entidades financieras que actualmente publicitan en sus portales inmobiliarios más de 6.000 inmuebles, mientras los analistas calculan que esta cifra no supone ni un tercio de la realidad.
- la mayoría de estas ejecuciones hipotecarias es reciente, de manera que, el principal de la deuda todavía está sin amortizar. Los plazos de las mismas son de más de 30 años, de forma que, en la mayoría de los casos el esfuerzo temporal para poder salvar el inmueble de nuestros sueños es “lo que nos resta de vida”. El individuo no tiene salida y opta por el abandono.
- esto provoca que el sistema financiero acumule miles de inmuebles sobrevalorados que están afectando de forma definitiva, en la mayoría de los casos, a la liquidez y existencia de muchas entidades financieras.
Si esta es la situación ¿por qué no hay chollos inmobiliarios? Existen circunstancias fácticas, hechos indiscutibles, datos reales que dificultan la aparición de estos inmuebles baratos:
- inmuebles sobretasados.
- inmuebles cuya deuda actual es superior al actual precio del inmueble en el mercado.
- la obligación de dotar las pérdidas de una venta por debajo del precio de la hipoteca se hace imposible ante la falta de liquidez.
- la falta de financiación por parte de las entidades crediticias a los particulares que no compran sus inmuebles, hace dificil cualquier operación inmobiliaria que no incluya inmuebles de la cartera que ostentan los bancos y cajas, y este hecho va creando un autentico monopolio inmobiliario y obligando a cerrar a cualquier otro tipo de intermediario en el sector.
Pero existen factores internos, son factores ajenos al análisis económico, financiero y contable de la situación de las entidades como personas jurídicas. Son los factores personales que encubren los intereses crematísticos de los individuos que manejan y controlan los hilos y la dirección de estas entidades:
- si aguantamos lo suficiente sin vender el paquete inmobiliario volveremos a hacer negocio, con la creación de sociedades paralelas que adquieren los inmuebles más interesantes a precios especiales y financiados por las propias entidades en las mejores condiciones y a largo plazo.
- estas empresas paralelas son dominadas de forma soterrada por los altos cargos de las entidades financieras, que de esta manera vuelven a hacer el gran negocio de su vida.
Tendré que invitar a mi amigo a compartir una copa de mi Isla de Buda y explicarle que si carece del dinero necesario para comprar a un particular en dificultades un inmueble barato, sólo tiene una solución: “entrar en un Consejo de Administración de una entidad financiera o pertenecer a alguno de los grupos de poder que las alientan”. Allí, aunque parezca increible, es donde están los chollos inmobiliarios.
Un saludo, y gracias.
